Gospodarstwo w Jaroszowie za 9170 talarów
W numerze „Striegauer Kreis-Blatt” z 27 czerwca 1857 roku znajduje się niewielkie ogłoszenie, które dziś mogłoby trafić do działu „nieruchomości”.
Dotyczyło gospodarstwa nr 33 w Järischau, czyli dzisiejszym Jaroszowie. Należało ono do spadkobierców Franza Glaubitza. Järischau jest dobrze udokumentowaną niemiecką nazwą Jaroszowa, należącego wówczas do Kreis Striegau.
Królewski Sąd Powiatowy w Strzegomiu wycenił gospodarstwo bardzo dokładnie:
9170 talarów, 1 srebrny grosz i 8 fenigów.
Licytację zaplanowano na 20 lipca 1857 roku o godzinie 11.00. Zainteresowani mogli wcześniej zapoznać się z wyceną nieruchomości, aktualnym dokumentem hipotecznym oraz warunkami kupna w drugim biurze sądu.
Brzmi zaskakująco współcześnie.
Dziś przed zakupem sprawdzamy księgę wieczystą, stan prawny, powierzchnię działki czy warunki sprzedaży. W 1857 roku dokumenty miały inne nazwy i nie można było pobrać ich przez internet, ale problem był dokładnie ten sam: kupujący chciał wiedzieć, co kupuje i czy nieruchomość jest obciążona.
Jest jednak bardzo ważne zastrzeżenie. 9170 talarów nie było potwierdzoną ceną sprzedaży. Gazeta podaje sądową wartość szacunkową przed licytacją. Nie odnaleźliśmy na razie dokumentu informującego, za ile gospodarstwo ostatecznie zmieniło właściciela.
9170 talarów. Dużo czy mało?
Przeliczenie tej kwoty wprost na dzisiejsze złotówki byłoby efektowne, ale historycznie bardzo wątpliwe. Przez 169 lat całkowicie zmieniły się ceny ziemi, wydajność rolnictwa, płace, struktura wydatków gospodarstw domowych i sam system pieniężny.
Możemy zrobić coś znacznie bardziej wiarygodnego: porównać wartość gospodarstwa z cenami zapisanymi w tej samej strzegomskiej prasie w 1857 roku.
W ówczesnym systemie pruskim 1 talar dzielił się na 30 srebrnych groszy, a 1 srebrny grosz na 12 fenigów. Potwierdzają to zachowane XIX-wieczne tablice rachunkowe oraz monety pruskie.
Wycena gospodarstwa w Jaroszowie odpowiadała więc nominalnie około 275 tysiącom srebrnych groszy.
I tutaj zaczyna się najciekawsze.
W styczniu 1857 roku bilet na najlepsze miejsce podczas przedstawienia teatralnego w Striegau kosztował 5 srebrnych groszy, a na drugie miejsce 2,5 grosza.
Za sumę równą wycenie gospodarstwa w Jaroszowie można byłoby zatem nominalnie kupić około 55 tysięcy biletów pierwszej kategorii do strzegomskiego teatru.
Jeszcze lepsze porównanie daje żywność. W lokalnym ogłoszeniu ze Striegau oferowano dobre ziemniaki po 24 srebrne grosze za worek. Gazeta nie podaje jego masy, dlatego nie należy przeliczać tego na dzisiejsze kilogramy.
9170 talarów odpowiadało jednak nominalnej cenie około 11,5 tysiąca takich worków ziemniaków.
To już pokazuje skalę.
A ile trzeba było na to pracować?
W jednym z numerów „Striegauer Kreis-Blatt” znaleźliśmy również ofertę pracy dla wykwalifikowanych murarzy. W pobliskim Freiburgu, czyli dzisiejszych Świebodzicach, oferowano 14 srebrnych groszy dziennie. Historyczne utożsamienie Freiburga ze Świebodzicami potwierdzają także materiały archiwalne.
Gdy zestawimy tę dniówkę z wyceną gospodarstwa w Jaroszowie, wychodzi ponad 19,6 tysiąca dniówek murarza.
Nie oznacza to oczywiście, że przeciętny pracownik musiałby pracować dokładnie tyle, aby gospodarstwo kupić. Rolnik czerpał dochody z ziemi, majątki były dziedziczone, kupujący dysponowali kapitałem, a poziomy wynagrodzeń różniły się zależnie od zawodu i miejsca.
Porównanie dobrze pokazuje jednak jedno: 9170 talarów było poważnym majątkiem, a nie ceną niewielkiego domu z ogródkiem.
Modlęcin za mniej niż połowę tej kwoty
Drugą nieruchomość znajdujemy w dzisiejszym Modlęcinie, ówczesnym Ullersdorfie. To utożsamienie potwierdzają m.in. zasoby polskich archiwów, w których występuje wprost „Ullersdorf (Modlęcin), Kreis Striegau”.
Gospodarstwo nr 6 należało do spadkobierców Gottlieba Schneidera i miało zostać sprzedane w związku z podziałem spadku.
Sądowa wycena wynosiła:
4161 talarów i 10 srebrnych groszy.
Licytację wyznaczono na 5 czerwca 1857 roku. Także tutaj zainteresowany mógł obejrzeć wycenę, aktualny dokument hipoteczny oraz warunki kupna w strzegomskim sądzie.
Wartość gospodarstwa w Jaroszowie była więc ponad 2,2 raza większa.
Byłoby jednak błędem wyciąganie z tego wniosku, że w 1857 roku Jaroszów był ponad dwa razy droższy od Modlęcina. Nie znamy powierzchni obu gospodarstw, jakości gruntów, liczby zabudowań ani ich stanu. Nie wiemy też, jakie dochody można było z tych majątków uzyskiwać.
To trochę tak, jakbyśmy dzisiaj porównali ogłoszenie domu za 500 tys. zł z gospodarstwem za milion złotych, nie wiedząc, czy pierwszy stoi na działce 500 m², a drugi posiada kilka hektarów ziemi.
W gazecie były także „tańsze nieruchomości”
Dla porównania w „Allgemeiner Anzeiger” znajdujemy gospodarstwo w miejscowości Stissen, wycenione na 6964 talary i 20 srebrnych groszy, oraz zagrodniczą nieruchomość w Pitschen wycenioną na 1787 talarów i 15 srebrnych groszy. W obu przypadkach dokumenty hipoteczne i warunki sprzedaży można było przeglądać w strzegomskim sądzie.
Nie traktujemy tych czterech przykładów jako „cennika nieruchomości z 1857 roku”. To pojedyncze ogłoszenia, głównie dotyczące sprzedaży sądowych, spadków i licytacji.
Pokazują jednak, że wartości nieruchomości potrafiły różnić się kilkukrotnie, podobnie jak dzisiaj.
A co można było kupić w samym Strzegomiu?
Nieruchomości sprzedawało również miasto.
W lutym 1857 roku magistrat wystawił na publiczną licytację należącą do gminy miejskiej parcelę leśną położoną przy Haidauer Mühle, pomiędzy Freiburger Wasser a Mühlgraben.
Miała około 1,5 morga powierzchni i była sprzedawana razem z rosnącym na niej drewnem. Cena nie została w ogłoszeniu podana.
Ile to 1,5 morga?
Przy zastosowaniu standardowego pruskiego morga, który liczył około 2553 m², otrzymujemy mniej więcej 3830 m², czyli ponad jedną trzecią hektara. Trzeba pamiętać, że historycznie „mórg” nie wszędzie oznaczał identyczną powierzchnię, dlatego przy dawnych dokumentach zawsze trzeba ustalać stosowany system miar.
Dzisiejszy mieszkaniec Strzegomia prawdopodobnie zapytałby od razu: „Ile za metr?”
W ogłoszeniu z 1857 roku takie pojęcie praktycznie nie występuje.
1857 kontra 2026. Zmieniło się mniej, niż mogłoby się wydawać
Spójrzmy na ogłoszenia Gminy Strzegom z 2026 roku.
W jednym z przetargów wystawiono niezabudowaną działkę przy ul. gen. Józefa Bema w Strzegomiu o powierzchni 351 m². Cena wywoławcza wynosiła 45 tys. zł plus VAT, czyli około 128 zł za m².
W innym przypadku gmina wystawiła działkę w Bartoszówku o powierzchni 1306 m² za 90 tys. zł, czyli około 69 zł za m². To ceny wywoławcze, a nie potwierdzone ceny transakcyjne, dlatego podobnie jak przy danych z 1857 roku nie należy utożsamiać ich z ostateczną wartością sprzedaży.
Dzisiejsze ogłoszenie zawiera numer działki, powierzchnię z ewidencji gruntów, numer księgi wieczystej, przeznaczenie w planie miejscowym, wadium, cenę i dokładne zasady przetargu.
W 1857 roku czytaliśmy o Taxe, Hypothekenschein i Kaufbedingungen, czyli odpowiednio wycenie, dokumencie hipotecznym oraz warunkach kupna.
Dokumenty się zmieniły. Sposób zabezpieczania transakcji już znacznie mniej.
Co ciekawe, przetargi w Jaroszowie odbywają się również dzisiaj
Jest jeszcze jeden niezwykły most pomiędzy 1857 a 2026 rokiem.
169 lat po ogłoszeniu o gospodarstwie Franza Glaubitza Gmina Strzegom wystawiła w 2026 roku w przetargu działkę rolną nr 212/3 w Jaroszowie, o powierzchni 0,19 ha.
Tym razem nie chodziło o sprzedaż, lecz o dzierżawę.
I tutaj pojawia się szczegół, który brzmi niemal jak przeniesiony z XIX wieku: stawkę wywoławczą rocznego czynszu określono jako równowartość 1,33 decytony żyta.
Oczywiście jest to współczesny przetarg funkcjonujący według obecnych zasad. Trudno jednak o bardziej obrazowe zestawienie: w tej samej miejscowości, którą w 1857 roku gazeta nazywała Järischau, nadal odbywają się publiczne przetargi dotyczące ziemi rolnej.
Tylko talary zniknęły.
A mieszkanie do wynajęcia? „Pytać w redakcji”
Jeszcze zabawniej z dzisiejszej perspektywy wyglądają ogłoszenia o wynajmie mieszkań.
W lutym 1857 roku w „Allgemeiner Anzeiger” informowano między innymi o mieszkaniu przy Weberstraße 212, a inne ogłoszenie oferowało lokal z pokojem i alkową.
Przy jeszcze jednej ofercie nie podano nawet dokładnego adresu. Czytelnik zainteresowany mieszkaniem miał po prostu zgłosić się do redakcji gazety i tam dowiedzieć się szczegółów.
W innym numerze oferowano już całkiem rozbudowane lokale: dwa pokoje, dwie alkowy, kuchnię, strych i piwnicę, a obok także możliwość wynajęcia stajni i pomieszczeń gospodarczych.
Nie ma zdjęć. Nie ma rzutu mieszkania. Nie ma ceny za metr. Czasem nie ma nawet ceny najmu.
XIX-wiecznym odpowiednikiem przycisku „Napisz do sprzedającego” było więc: zapytaj w ekspedycji lokalnej gazety.
Sprzedaję gospodarstwo, bo wyjeżdżam do Ameryki
Ogłoszenia dotyczące nieruchomości potrafią również odsłaniać osobiste historie ich właścicieli.
W jednym z numerów strzegomskiego pisma właściciel nieruchomości położonej już poza obszarem dzisiejszej Gminy Strzegom informował wprost, że sprzedaje majątek z powodu emigracji do Ameryki.
W skład gospodarstwa wchodziło około 30 mórg ziemi ornej, ogród oraz murowane budynki mieszkalne i gospodarcze.
Przy standardowej pruskiej mierze 30 mórg to około 7,66 hektara, czyli powierzchnia porównywalna z ponad dziesięcioma boiskami piłkarskimi.
To nie jest przykład z obecnej Gminy Strzegom, dlatego nie wykorzystujemy go do porównywania lokalnych cen. Świetnie pokazuje jednak, że za krótkimi ogłoszeniami kryły się dokładnie te same życiowe sytuacje, które powodują sprzedaż nieruchomości również dzisiaj: spadek, podział majątku, przeprowadzka czy wyjazd za granicę.
Dziś sprawdzimy cenę na mapie. Wtedy trzeba było czekać na kolejną gazetę
Różnica między rynkiem z 1857 i 2026 roku jest najlepiej widoczna w dostępie do informacji.
Dziś publiczny Rejestr Cen Nieruchomości gromadzi informacje o rzeczywistych transakcjach na podstawie aktów notarialnych. Dane RCN są udostępniane nieodpłatnie w Geoportalu, gdzie można przeglądać transakcje na mapie.
W 1857 roku mieszkaniec Strzegomia dostawał informację raz w tygodniu na papierze. Jeśli chciał dowiedzieć się więcej o nieruchomości, musiał pójść do sądu albo magistratu i obejrzeć dokumenty.
I właśnie dlatego dzisiaj możemy powiedzieć bardzo dokładnie, ile wynosiła sądowa wycena gospodarstwa w Jaroszowie, ale nie możemy jeszcze powiedzieć, za ile faktycznie zostało sprzedane.
Tego musimy dopiero poszukać w kolejnych numerach gazety albo w zachowanych aktach sądowych.
Nie był to „średni rynek nieruchomości”
Z odnalezionych ogłoszeń nie można wyliczać średniej ceny gospodarstwa w Kreis Striegau w 1857 roku. Nasza próbka jest niewielka, a publikowane w gazecie nieruchomości często trafiały na rynek w szczególnych okolicznościach: po śmierci właściciela, przy podziale spadku albo podczas sprzedaży sądowej.
Nie znamy też powierzchni gospodarstw w Jaroszowie i Modlęcinie ani pełnego wykazu ich zabudowań.
Wiemy natomiast coś znacznie ciekawszego.
W czerwcu 1857 roku w Jaroszowie istniało gospodarstwo, które sąd w Strzegomiu wycenił na 9170 talarów. W Modlęcinie inne oszacowano na 4161 talarów. Mieszkańcy mogli przeczytać o nich w lokalnej gazecie, przejrzeć dokumenty hipoteczne w sądzie i stawić się na licytacji dokładnie o wyznaczonej godzinie.
169 lat później nadal kupujemy i sprzedajemy ziemię, nadal sprawdzamy stan prawny, nadal organizowane są publiczne przetargi, a spadek czy przeprowadzka nadal potrafią doprowadzić nieruchomość na rynek.
Zmieniły się waluta, dokumenty i technologia.
Sam rynek okazuje się zaskakująco znajomy.